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保障性住房再贷款加快落地,实施效果有待观察
发布时间:2024年06月14日作者: 来源:丁祖昱评楼市
 

  

  2024年6月12日,中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会。

  强调金融机构和有关单位要深入贯彻落实中共中央政治局和国务院常务会议部署,深刻认识房地产工作的人民性、政治性,既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路,借鉴前期试点经验,着力推动保障性住房再贷款政策落地见效,加快推动存量商品房去库存。

  自5月17日国务院政策例行吹风会提出“设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房”至今已有近一个月的时间。

  此次工作推进会的核心主要是加快落实保障性住房再贷款政策落地,通过市场化方式加快推动存量商品房去库存,加大保障性住房供给,助力保交房及“白名单”机制。是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措。

  需要注意的是,保障性住房再贷款明确按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。即以建筑面积不超过70平方米小户型为主。当前市场存量商品房中能同时满足70平方米以下户型,且为整栋现房的项目较少,若再加上租金收益需覆盖资金成本的基本回报要求,能符合条件的项目屈指可数。

  因此,我们认为最终政策实施效果仍有待观察。

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  为深入贯彻落实中共中央政治局会议精神,按照国务院常务会议和全国切实做好保交房工作视频会议部署,6月12日,中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会,调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验,部署保障性住房再贷款推进工作。

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  主要有以下三个重点:

  1、保障性住房再贷款具有三方面功能

  人民银行行长潘功胜表示,保障性住房再贷款具有三方面功能,一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下,市场化参与收购已建成未出售商品房,可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,改善房企的资金状况。

  2、保障性住房再贷款要做到四个精准

  关于保障性住房再贷款的贷款标准等内容,央行货币政策司司长邹澜概括为4句话:“精准支持,自愿参与,以需定购、合理定价。”

  精准支持是指政策支持领域要精准,保障性住房再贷款政策适用于全国各城市和县域,支持领域要做到四个精准。收购主体精准,一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体,选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台,且符合商业银行授信要求;收购对象精准,收购对象严格限定为房企已建成未出售商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁,资产负债和法律关系清晰,严格把握所收购商品房户型、面积标准;收购用途精准,收购的商品房定向用于保障性住房,需符合国务院关于规划建设保障性住房的指导意见要求;资金用途精准,地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。

  同时,邹澜表示,房企出售所得资金先依法偿还本项目债务,仍有结余的,可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金,或用于建设在本市的未完工项目。

  3、可重点开展六方面工作

  可重点开展六方面工作,一是加强统筹协调,建立工作机制;二是确定一至两家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体;三是建立项目筛选,购买和分类环节,严格规范化运营;四是在地方权限内安排适当的财税政策支持;五是动态掌控保障性住房配售和配租的需求,指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行;六是加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管,督促其遵循法律规定和协议约定。

 

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  2024年5月17日,国务院政策例行吹风会上,央行有关负责人提出将设立3000亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体,该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。

  之后,昆明成为政策后首个明文跟进收购商品住房用作保障性住房的城市。5月27日,昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》,拟由市属国有企业在部分行政区域征集五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房用作保障性住房,期限30天。房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。

  随后,5月30日一线城市广州加入,广州增城区拟以成本价收购部分商品房作为安置房,总建面超2万平。

  实际上,政府收储商品房模式并不鲜见,早在2022年,济南、苏州等地便已实施,截至目前,至少已有22城落地,此次随着保障性住房再贷款工作推进会的召开,后续城市数量预计还将持续扩容。

 

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  第一,资金从哪里来?

  地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。据了解,统筹考虑政策衔接,此次将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理,将在全国范围全面推广。2023年央行设立千亿租赁住房贷款支持计划,助力8城通过市场化手段扩大租赁住房供给,这些城市积极实施,有效消化了存量住房。

  央行设立的3000亿元保障性住房再贷款,可带动银行贷款约5000亿元,成为新的资金来源补充。但需要指出的是,千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行。

  第二,收益如何覆盖成本?

  保障性住房再贷款要求被收储房源或租或售,转化为保障性租赁住房或配售型保障房,以租为例,央行设立的再贷款利率1.75%,各商业银行按照自主决策、风险自担原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,一般这个自主决策的上线是1%,也就是说国企平台公司最后的贷款成本约2.8%。

  
这个2.8%可作为客观衡量国企收购的存量资产估值水平的“锚”,是国企收购存量资产用作保租房的最低资本回报率。

  而从目前来看,典型一线城市(北京、上海、深圳)2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元/㎡/天,单平米保租房年租金收入约1123元,按照资本回报率2.8%,倒推一线城市单平米保租房资产价值约4万元,相比商品住宅平均售价,一线城市资产折价率约60%,同理可预估典型二线城市的资产折价率约50%。

  这就意味着若国企收购存量住房转变为保租房,想做到平衡收支并非易事。

  这意味着,保障性住房再贷款并不会在全国范围内大规模铺开,大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地。

  据CRIC监测,截至2024年5月,重点30城库存面积为23884万平方米,从绝对量来看,消化周期超过18个月警戒线的城市有22个,仍然面临较大的库存压力。

 

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  第三,满足条件的项目较少

  需要注意的是,此次保障性住房再贷款政策对收购的商品房用作配售型或配租型保障性住房有一定的要求,首先是需为已建成未出售商品房,其次按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

  国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

  也就是说,此次政策要求的商品房需满足:1、以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,2、已建成未出售的商品房,3、租金低于同地段同品质,4、租金收益需覆盖资金成本(贷款成本约2.8%)。

  从目前库存较高区域和城市来看,能够同时满足以上4点要求的项目并不多。

  中国人民银行行长潘功胜在会上透露,近日,人民银行将和金融监督管理总局尽快印发保障性住房再贷款的具体实施规定,明确监管政策和操作流程。

  金融监督管理总局大型银行监管司司长李文红也表示,在人民银行和金融监管总局联合印发保障性住房再贷款的具体实施规定通知后,希望各全国性银行要及时学习通知内容,严格按照通知要求做好相关工作,特别是要准确把握以需定购原则,认真评估配售或租赁方案,科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。

  保障性住房再贷款是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式实现多重目标。

  我们认为,保障性住房再贷款作为去库存的一种尝试和探索,在实际落地的过程中仍将面临不少问题,只有妥善处理好这些问题,才能更好推动政策落地实施,从而达到去库存的目的。