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房企加速处置资产
发布时间:2023年12月08日作者: 来源:丁祖昱评楼市
 

  

  流动性压力下,房企加快了处置资产的速度。

  11月末,多家规模房企传来处置资产的消息。

  11月29日,滨江集团1.26亿元出售1568个地下车位,加速资金回流。

  另据媒体消息,金地集团计划将位于深圳的环湾城项目部分股权出售,考虑用于偿还即将到期的债务。消息称该项交易对价或为40亿至50亿元。

  另外,华侨城也在积极处置资产,其在11月陆续挂牌3项资产,以回笼资金。

  根据CRIC监测,11月重点监测房企并购交易共计24笔,已披露的总交易对价约200.5亿元,环比增加61.2%。

  实际上,2023年收并购热度较前几年有所下降,房企资金压力尚未缓解的情况下,收并购热度还将进一步降温。

  实际上,自今年8月以来,房企收并购活跃度有所提升,10月和11月热度有所回落。

  据CRIC统计,重点监测房企10月和11月收并购规模约为325亿元,两个月规模尚不及8月。

  单看11月,根据CRIC监测,重点监测房企共涉及24笔并购交易,披露交易金额的有21笔,总交易对价约200.5亿人民币,同比减少33.8%、环比大幅增加61.2%。

  11月的收并购事件有一个典型的特征,即关联交易明显增多,24笔交易中关联交易占了9笔,交易规模也占了近四成。典型如11月16日,中骏集团10.9亿元向中骏商管出售北京奥莱购物中心,再如滨江和荣盛发展向旗下物管平台出售车位,以回流资金偿债。

  关联交易的增多,从侧面也可以看出行业收并购特征变化,即由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。

  实际上,从整体规模来看,2023年的收并购并不活跃,反而是近年来低点。

  CRIC监测,前11个月,行业收并购规模仅为约2612亿元。而2022年全年行业收并购规模是5669亿元。

  2023年前11月不足去年全年的一半。

  再来看过去五年,行业收并购规模的平均值是5580亿元。

  这也意味着,行业收并购热度虽有所回升,但整体热度仍然较低。当前市场流动性不足,无论是国央企还是优质民企、金融机构,安全性仍是经营发展的首要考量。

  为回流资金,房企积极处置资产,包括一些央国企也开始抛售资产。

  华侨城在11月处置资产最为积极。11月17日,华侨城2.71亿元挂牌成都文旅发展33.33%的股权,随后11月22日再次挂牌11.45亿元将西安曲江新区的太平坊项目搬上货架;紧接着,11月28日南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块挂牌,转让底价2.48亿元。

  单月挂牌3项资产,底价合计约16.6亿元。在此之前,华侨城还曾在10月中旬拟作价24.3亿出售上海苏河湾项目酒店资产。

  华侨城甩卖资产也揭开了当前房企面临的资金压力和经营困境。

  事实上,华侨城自2022年首次归母净利亏损百亿,近两年尚未扭亏为盈,2023年以来华侨城密集挂牌商业、文旅等亏损项目,也是为了扭转业绩不佳的局面。

  除了华侨城,大悦城也加快了处置资产的节奏。

  11月28日,大悦城控股发布公告称,已成功出让旗下上海鹏利置业所有股权,交易对价41.42亿元,目前交易已完成,同日再次挂牌北京名都地产100%股权。

  此外,据财新报道,11月初起,金地集团陆续将旗下部分位于一线城市的优质项目摆上待售货架,出售形式包括股权和资产转让等。市场关注度最高的莫过于金地计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资,来偿还2024年即将到期的债务。另据Debtwire消息,该项交易对价或为40亿至50亿。

  2024年是金地的偿债高峰期,根据CRIC监测,共计有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期,涉及到期规模约180亿。而根据三季度报披露,金地期末账面现金338.5亿,短期有息负债420亿,不足以覆盖短债。

  当前房地产行业下,即便是央国企也面临较大的资金压力,这也加速了房企处置资产的节奏,以实现现金“回血”。

  从交易标的类型来看,商办资产出售热度最高。

  月度数据来看,8月份商业资产出售规模达到了216亿元,占当月收并购规模接近六成。

  11月商办资产出售热度有所回落,但在各项收购物业类型中仍然保持较高热度。8笔多元化投资中商办资产交易笔数就有6笔,且交易对价达到71.5亿元,占比接近四成。

  2023年前11月,收并购交易中商业资产出售总规模达到1046亿元,占收并购总规模的比例也达到了四成。

  事实上,商办资产回报周期长,当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化,已成为主流共识,但多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。

  流动性危机之下,市场收并购机会显然逐步增多,而房企基于资金回流的角度加快了资产的挂牌和转让速度,但整体收并购热度已大不如从前。

  由于行业风险尚存、目前市场信心和修复情况远低于预期,2023年以来房地产行业整体的收并购热度,相对前两年已有一定回落,大规模收并购热潮难以再现。

  近期,中央密集发声支持房企融资,房企资金面能否得到缓解还有待政策进一步落地,在行业资金面未完全修复的情况下,企业对收并购的态度依然谨慎,收并购市场还将持续降温。