2022年下半年伊始，房地产行业传来了好消息。

在保障性租赁住房被纳入REITs试点范围近一年后，首批两单保障性租赁住房REITs终于在近日获沪深交易所审核通过，意味着房地产行业对新发展模式的探索又前进了一步。

7月11日，首单保障性租赁住房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，从正式申报到审核通过，仅用时45天。三日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过，用时48天。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，审批提速背后最根本的原因来自于政策支撑。

今年2月8日，央行、银保监会明确表示，要加大对保障性租赁住房发展的支持力度。随后出台的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，再提出要构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

而更直接的原因在于证监会的推动。今年3月18日，证监会发文表示，要深入推进公募REITs试点，并会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

5月27日，证监会联合发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式提出保障性租赁住房项目申请REITs的具体要求。于是在同一天，深圳和厦门这两只保障性租赁住房REITs率先上报。

截至今年7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

此次获批的两只保障性租赁住房公募REITs底层资产分别位于深圳和厦门，也均为12个首批开展住房租赁试点的城市。

事实上，“保障性租赁住房”的概念开始成为行业热点是自2020年10月，中国共产党十九届五中全会上首次提出了要“扩大保障性租赁住房供给”。

与市场上普通租赁住房不同，保障性租赁住房旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。因此，保障性租赁住房REITs则是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。

业内人士分析，资产证券化工具的引用，为重资产持有保障性租赁住房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力。

以获批的两只保障性租赁住房公募REITs为例，获批的深圳和厦门这两只REITs产品涉及项目皆处在城市核心地段，周边配套齐全，且为新建住房，租金低于城市同地段同品质的市场化租赁住房，入住率接近100%，收益较为稳定。

具体来看，获批的深圳保障性租赁住房REITs项目，涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。厦门安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目，以厦门市集美区的园博公寓项目和珩琦公寓项目为底层资产，共计4665套房源、建筑面积19.86万平方米，资产估值合计12.14亿元。

而且从投资回报率来看，厦门和深圳的这两只公募REITs，2022年预期现金分派率分别为4.27%和4.24%，收益水平也并不低。

更多政策暖风还在继续吹来。7月15日，沪深证券交易所分别发布了相关指引，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导，比如细化业务参与机构与基础设施项目准入要求、细化信息披露内容和规范回收资金使用等，以促进保障性租赁住房领域投融资的良性循环。

显然，保障性租赁住房公募REITs正成为新时期房地产行业发展的重要驱动力之一，随着上述深圳和厦门REITs成功注册发行，接下来还将有更多项目落地。

继深圳和厦门之后，海南也决定紧随其后。7月15日，海南省提出，在把控风险的前提下，要探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

不过，目前保障性租赁住房运营时间较短，在商业模式尚待完善的情况下，能否有更多的项目运营数据和财务数据达到发行公募REITs的标准，还有待于行业和市场的检验。

但可以肯定的是，丁祖昱认为，在房企资金退出完善的背景下，保障性租赁住房不失为房企布局的一个新赛道，而保障性租赁住房REITs若成功发行也为房企提供了新的融资思路。